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9721见好就收才是赢: 合同无效的法律后果

来源:  法务审计部 汤明     2018-11-19  |   次浏览

        在我国的社会经济活动中,签订合同的当事人往往谈无效合同色变,担心签订的合同一旦被法院认定为无效后会给自己造成不可估量的损失。根据我国《合同法》第五十八条:合同被认定为无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。由此可见,合同如果被认定无效之后实质上等同于该合同自始就不存在,所有财产状况皆恢复原状。如果有当事人因此产生了损失,那么有过错的当事人应当对此承担赔偿责任,双方均有过错的,按过错的比例进行赔偿。

        比如,甲学校将自己的一栋教学大楼出租给乙公司做商业酒店之用,并与之签订了租赁协议。但是,根据《土地管理法》及其实施条例,学校的教学大楼属于国家的公益事业用地,甲学校未经有关部门批准并办理登记手续就擅自将其出租,属于违反国家法律强制性规定,该租赁协议应当被认定为无效。因此,造成的后果是乙公司必须搬出该大楼,甲学校退还租金,一切回到双方签订合同前的状态。

        如果乙公司对该大楼进行了豪华装修,那么这些装修损失该由谁承担呢?这就应当由法院来对双方的过错责任进行划分。目前,法院划分过错责任的一般原则为主要过错责任大于次要过错责任,故意过错责任大于过失过错责任。甲学校将不能擅自出租的教学大楼出租,毫无疑问是存在过错的,同时乙公司明知该教学大楼是公益用地依然承租,同样也存在过错。由于甲学校对该大楼的用地情况更为了解,因此,甲学校应当比乙公司承担更多的损失赔偿责任。但如果是甲学校故意向乙公司传递了错误的信息,谎称自己的出租行为获得了有关部门的批准,那么甲学校就要承担全部的损失赔偿责任了。

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